Quando è dovuta la provvigione all’agente immobiliare?
Iniziamo col dire che se il mediatore e, nel caso di società, tutti i suoi collaboratori che svolgono attività di mediazione sono in possesso dei requisiti di legge allora hanno diritto alla provvigione, diversamente no (posto che sono anche passibili di sanzioni pecuniarie e amministrative). Devono essere regolarmente abilitati, ossia devono aver aperto una partita IVA, denunciato l’inizio della loro attività alla Camera di Commercio e ottenuto il loro codice REA.
Allo stesso modo, venir meno agli obblighi informativi: l’omissione o l’errata rappresentazione di circostanze a lui ben note (o facilmente verificabili) che potrebbero compromettere la sicurezza dell’affare.
In particolare:
- circostanze di carattere economico attinenti la vendita come, ad esempio, la presenza di un diritto di prelazione;
- circostanze relative alle condizioni personali delle parti, come la loro identità e solvibilità (se la persona è notoriamente insolvente, ad esempio, l’agente immobiliare rischia una multa di € 516,00 e fino a sei mesi di sospensione)
- circostanze relative alle condizioni del bene, come le irregolarità urbanistiche (salvo che non si tratti di verificare la presenza di una concessione edilizia o l’autenticità di una domanda di sanatoria)
Ora, fatti salvi i requisiti, la provvigione è dovuta all’agente immobiliare (che la legge definisce per l’appunto “mediatore”) da ambo le parti, indipendentemente dall’esistenza di un incarico scritto o dal fatto che lo stesso incarico gli sia stato originariamente conferito da una sola delle parti. Così come la provvigione potrebbe essere dovuta anche dopo la scadenza di un contratto (come un incarico di mediazione per la vendita), purché entro 12 mesi dalla conclusione dell’affare (dopodiché il diritto si prescrive).
Al netto di questo, bisogna prestare attenzione all’aspetto più importante, quello che è più evoluto nel tempo: recentemente la Corte Suprema di Cassazione si è espressa con diverse sentenze (l’ultima è la n. 3165 del 2.2.2023) per stabilire che deve esistere un “nesso di causalità adeguata” tra l’intervento del mediatore e la conclusione dell’affare, giudicando di per sé insufficiente il solo aver messo le parti in relazione tra loro (andando, così, a scardinare alcuni principi fondanti per quanto generici contenuti negli artt. 1754 e 1755 del codice civile).
Ed è per quel nesso di causalità che la provvigione è dovuta solo quando c’è coincidenza o meglio identità tra l’affare proposto e quello concluso.
Con questi presupposti, anche se il contratto viene concluso da soggetti diversi, come eredi, rappresentanti o parenti in possesso di particolari requisiti è dovuta la provvigione.
E comunque, tranquilli, un cliente non può mai pagare una provvigione due volte, come alcuni pensano nel caso in cui (posto quanto dicevamo) ci siano due agenti immobiliari a litigarsela.
