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Abbiamo parlato dell’obbligo di registrare una proposta di acquisto accettata (laddove presenti tutti gli elementi per costituire già un contratto preliminare di compravendita) ma quanto costa la registrazione?
Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione (fino all’entrata in vigore del decreto legge n. 73/2022, articolo 14, il termine era di 20 giorni).

Per la registrazione sono dovute:

• l’imposta di registro fissa di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
• un’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe

Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:

• allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
• al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita

Quest’ultima imposta (e le successive, se ci saranno ulteriori pagamenti intermedi) verrà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Ricordatevi che se avete un credito d’imposta che dichiarate in atto di voler utilizzare e avrete pagato più di acconti che di saldo dell’imposta di registro, potrete chiedere il rimborso entro 3 anni all’ufficio che ha eseguito la registrazione.

Con la legge sulla concorrenza (legge n. 124/2017, articolo 1, commi 63 e seguenti, entrata in vigore il 29 agosto) il legislatore ha previsto la facoltà dell’acquirente di richiedere il deposito del prezzo al notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione del contratto di compravendita.

Un garanzia importante che protegge dall’eventualità che, tra la data del rogito e la data della sua trascrizione nei predetti registri, venga pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore: un’ipoteca, un sequestro, un pignoramento, una domanda giudiziale, eccetera. Molto utile, posto che scenari del tipo appena descritti si sono verificati assai raramente, poiché i notai adempiono all’obbligo della trascrizione in tempi già di per sé molto brevi.

Le somme che il notaio si vede versare da parte dell’acquirente (e che dovranno necessariamente essere intestate non al venditore, bensì al notaio stesso) saranno da lui segregate su di un conto corrente dedicato che ha appositamente acceso in banca con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”.
Queste somme sono assolutamente al sicuro: sia perché sono separate dal patrimonio del notaio (non cadono nella sua successione, in caso di premorienza; non vanno nella comunione legale del coniuge; sono impignorabili da parte dei suoi creditori) sia perché sono impignorabili anche dai creditori del venditore.
Inoltre, gli interessi attivi che produce il conto dedicato vanno a beneficio delle piccole e medie imprese.

Il deposito del prezzo protegge dal rischio di trascrizioni o gravami pregiudizievoli nelle more tra la stipula e la trascrizione dell’atto.
Ma può tornare utile alle parti nelle seguenti ipotesi:

1. PRESENZA DI UN PIGNORAMENTO O DI UNA IPOTECA PREGRESSA – La casa è gravata da un pignoramento o da un’ipoteca. In atto si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità.
2. CASA SOGGETTA A PRELAZIONE LEGALE – L’immobile è soggetto a prelazione legale. In atto si conviene che il prezzo venga pagato una volta che sia venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione.
3. CASA NON AGIBILE – Nell’atto si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità.
4. CASA NON LIBERA DA PERSONE O COSE – L’immobile è ancora occupato dal venditore. Si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta consegna della casa all’acquirente libera da persone e cose.
5. PRESENZA DI DEBITI DEL VENDITORE – Il venditore non ha ancora saldato tutte le spese condominiali a suo carico (ad es. spese straordinarie deliberate prima dell’atto per opere non ancora eseguite al momento della stipula). Al fine di garantire l’acquirente (che potrebbe essere chiamato a rispondere di tali spese ex art. 63 disp. att. c.c.) presso il notaio vengono depositate le somme necessarie a coprire tali spese con l’incarico per il notaio di effettuare i pagamenti richiesti dall’amministratore di condominio.

È opportuno dichiarare di voler esercitare questa facoltà sin dalla sottoscrizione della proposta di acquisto, specie se con l’accettazione del venditore essa assume già carattere di preliminare di compravendita.

Il deposito cauzionale è la garanzia basilare richiesta quando un proprietario dà in locazione un immobile, su cui il proprietario si rivarrà in caso di danni accidentali o per il mancato rispetto delle altre condizioni contrattuali.

Si tratta di una somma (che, per legge, non può essere superiore al valore di tre mensilità del canone) che viene, per l’appunto, depositata alla stipula del contratto dal conduttore e che il locatore gli restituirà al termine del rapporto di locazione, una volta rilasciato l’immobile e riconsegnate le chiavi, previa verifica (soprattutto) dello stato dei luoghi.

Non tutti sanno che quel deposito è fruttifero di interessi legali che il locatore deve corrispondere al conduttore, annualmente o in modo cumulativo.

In mancanza di un patto scritto contrario e di particolari esenzioni, gli interessi sono sempre dovuti e nella misura prevista dalla legge.
Generalmente, il calcolo degli interessi legali sul deposito cauzionale si basa su un tasso d’interesse stabilito annualmente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Attualmente, esistono due tipi di calcolo degli interessi differenti, ossia:

• interessi semplici, quando questi vengono calcolati solo sul capitale originale del deposito cauzionale. Ad ogni scadenza stabilita (solitamente annuale), l’inquilino riceverà una somma fissa di interessi basata sull’importo del deposito;
• interessi composti, quando interessi accumulati vengano reinvestiti e aggiunti al capitale iniziale del deposito. In questo modo, l’importo totale degli interessi ricevuti dall’inquilino nel tempo sarà maggiore.

Per calcolare gli interessi sulla cauzione d’affitto si utilizza una formula matematica semplice: I = C x S x N / 36500, nella quale (C) rappresenta il capitale, ovvero l’importo del deposito cauzionale; (S) il tasso di interesse legale o contrattuale applicato agli interessi; (N) indica il periodo di tempo di riferimento per il conteggio degli interessi; e 36500 rappresenta il numero di giorni in un anno civile moltiplicato per 100, al fine di ottenere una percentuale.

Normalmente, il tasso d’interesse non è così alto da generare interessi significativi, ma nei periodi di grande inflazione (come accaduto di recente) lo scenario cambia.
Facciamo un esempio: se aveste stipulato il contratto 3 anni fa e fosse in scadenza, ipotizzando che il deposito ammonti a € 3.000,00 e tenendo conto che il tasso d’interesse legale era pari allo 0,1% nel 2021, all’1,25% nel 2022 e addirittura al 5% nel 2023, sappiate che dovrete ricevere indietro circa € 200,00 di interessi.

Badate bene, se il locatore ritarda o rifiuta la restituzione della caparra d’affitto quando dovuta, il conduttore ha il diritto di agire, presentando un “decreto ingiuntivo” al fine di richiedere il rimborso entro 10 anni dalla risoluzione del contratto di affitto.

Quando è dovuta la provvigione all’agente immobiliare?

Iniziamo col dire che se il mediatore e, nel caso di società, tutti i suoi collaboratori che svolgono attività di mediazione sono in possesso dei requisiti di legge allora hanno diritto alla provvigione, diversamente no (posto che sono anche passibili di sanzioni pecuniarie e amministrative). Devono essere regolarmente abilitati, ossia devono aver aperto una partita IVA, denunciato l’inizio della loro attività alla Camera di Commercio e ottenuto il loro codice REA.

Allo stesso modo, venir meno agli obblighi informativi: l’omissione o l’errata rappresentazione di circostanze a lui ben note (o facilmente verificabili) che potrebbero compromettere la sicurezza dell’affare.
In particolare:

• circostanze di carattere economico attinenti la vendita come, ad esempio, la presenza di un diritto di prelazione;
• circostanze relative alle condizioni personali delle parti, come la loro identità e solvibilità (se la persona è notoriamente insolvente, ad esempio, l’agente immobiliare rischia una multa di € 516,00 e fino a sei mesi di sospensione)
• circostanze relative alle condizioni del bene, come le irregolarità urbanistiche (salvo che non si tratti di verificare la presenza di una concessione edilizia o l’autenticità di una domanda di sanatoria)

Ora, fatti salvi i requisiti, la provvigione è dovuta all’agente immobiliare (che la legge definisce per l’appunto “mediatore”) da ambo le parti, indipendentemente dall’esistenza di un incarico scritto o dal fatto che lo stesso incarico gli sia stato originariamente conferito da una sola delle parti. Così come la provvigione potrebbe essere dovuta anche dopo la scadenza di un contratto (come un incarico di mediazione per la vendita), purché entro 12 mesi dalla conclusione dell’affare (dopodiché il diritto si prescrive).

Al netto di questo, bisogna prestare attenzione all’aspetto più importante, quello che è più evoluto nel tempo: recentemente la Corte Suprema di Cassazione si è espressa con diverse sentenze (l’ultima è la n. 3165 del 2.2.2023) per stabilire che deve esistere un “nesso di causalità adeguata” tra l’intervento del mediatore e la conclusione dell’affare, giudicando di per sé insufficiente il solo aver messo le parti in relazione tra loro (andando, così, a scardinare alcuni principi fondanti per quanto generici contenuti negli artt. 1754 e 1755 del codice civile).
Ed è per quel nesso di causalità che la provvigione è dovuta solo quando c’è coincidenza o meglio identità tra l’affare proposto e quello concluso.

Con questi presupposti, anche se il contratto viene concluso da soggetti diversi, come eredi, rappresentanti o parenti in possesso di particolari requisiti è dovuta la provvigione.

E comunque, tranquilli, un cliente non può mai pagare una provvigione due volte, come alcuni pensano nel caso in cui (posto quanto dicevamo) ci siano due agenti immobiliari a litigarsela.

A chi è in procinto di comprare casa suggerisco di prestare attenzione ad un aspetto: si sta facendo molto più di “un’offerta” quando si sottoscrive una proposta di acquisto.

Tra gli aspetti più delicati da trattare, c’è quello legato alla presenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile da acquistare. Si badi bene che il venditore di quell’immobile ha l’obbligo di dichiarare in quale situazione si trova (come ha dovuto fare anche al conferimento dell’incarico all’agente immobiliare), perciò è opportuno sempre inserire una clausola risolutiva espressa in cui le parti convengano di sottoporre l’efficacia del contratto alla verifica della corrispondenza tra quelle dichiarazioni e la reale situazione in quel momento.

Il compito di fare questa verifica, una volta concluso l’affare, spetta all’agente immobiliare, che deve adempiere entro un termine prestabilito (solitamente a pochi giorni di distanza). Nel frattempo, resta custode del deposito fiduciario versato, già caparra confirmatoria, che potrà consegnare al venditore solo all’esito positivo dell’ispezione ipotecaria.

In caso contrario, se si dovesse incorrere in qualche sorpresa, il contratto neonato si risolverebbe senza perdita di denaro per l’acquirente.

Naturalmente, dette verifiche verranno rifatte dal notaio rogante, prima della stipula del futuro contratto di trasferimento della proprietà.

Così facendo, , il contratto si risolverebbe senza rischi per le parti, specialmente per l’acquirente.

Non aspettare che ti capiti, scegli il tuo agente immobiliare, perchè di lui devi fidarti.